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刘昌兵:物业管理职业经理及其事务所的生存空

时间:2009-12-09 17:35|来源:未知|编辑:admin|点击:网友评论

随着物业管理行业的迅速发展,不少问题逐步突显出来,这其中一个曾被忽视的因素就是广大从业人员职业化与专业化水平低下,必须创造一种新的体制,引入一种基于市场调节的新的力量,这就是以培养造就物业管理职业经理为突破口,带动整个物业管理行业持续健康的发展。在我国物业管理职业经理制度呼之欲出的时候,我们很有必要探讨物业管理职业经理及其事务所的生存空间。

物业管理职业经理的内涵阐释及概念定义

作为一个新鲜事物,要对物业管理职业经理这个概念进行科学的定义,对其内涵进行科学的阐释,首先要对职业经理这个宏观概念作一了解。职业经理是指以企业经营管理为职业,深谙经营管理之道,熟练运用企业内外各项资源,为实现企业经营目标,担任一定管理职务的受薪人员。这一概念包括两层含义:其一,经理的职业化。随着市场经济的发展,企业经营管理已经成为一门科学性、专业性极强的社会职业,有其专业化的职业体系与行为规范,其职业标准与成就已逐渐被社会广泛认同;其二,作为职业经理,将其工作视为职业生命,有相应的社会角色标准与压力约束,在社会选择机制作用下不仅仅追求物质利益的满足,更重要的是体现一种职业文化与职业精神,并以此激发经营者的创造智慧与献身精神。职业经理的这种管理技能不是生来就有的,需要接受专门的教育,经过较长时间的训练和实践才能获得。这种教育和训练以及实践中的摸索,作为一种智能投资,是职业经理为获取管理技能所付出的成本,它形成了职业经理知识财产的概念,而当这个知识财产成为现代企业所必须的生产条件时,就演化成了企业的人力资本。职业经理就是作为这种高层次的人力资本的所有者,从资本的所有者手中换取了掌握和支配企业财产的权利。由此可见,职业经理队伍的形成一方面是市场经济、现代企业发展的需要;另一方面,如果没有具高水准的职业经理群体,现代企业就不能普遍建立,现代企业制度也难以形成。

在美国,一般来说一个高级职业经理的锤炼期大约要七到十年左右时间,竞争淘汰率在80%以上,只有很少的精英人才会成为最顶尖的人物。优胜劣汰的市场规则会逐渐提高经理人阶层的人员素质,在发展与竞争中使得整个职业经理人阶层的素质得到进一步提升,并逐步走向规范与成熟。

结合物业管理行业的特殊性,试对物业管理职业经理作如下定义:具有精深的企业经营管理知识,丰富的物业管理实践经验及理论水平,受聘于物业管理企业或业主委员会,对法人财产及物业拥有经营权、管理权、服务权并承担保值和增值责任,以经营管理企业及管理服务物业(业主)为职业的人员。其对应的职务有物业管理公司首席执行官、(正、副)总裁、(正、副)总经理,物业管理处(正、副)经理(主任、项目经理)等等。

物业管理职业经理及其事务所的根本和核心

物业管理职业经理及其事务所的根本是“诚信”,核心是“专业化”,表征是“职业化”,即“诚信”+“专业”+“职业”。

其中“诚信”是必须遵守的企业道德和企业伦理准则,是物业管理职业经理制度建设的一项基础工作,是企业生存的基本含义及企业行为的基本方向。物业管理职业经理业务作为一种民事活动,必须按照《民法通则》的规定,遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则;按照《合同法》的规定,即当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。必须充分认识到“诚信”原则对于物业管理职业经理制度发展的重要意义,致力加强“诚信”经营道德建设,并实现“诚信”执业的内部制度化。

作为物业管理经理业务核心的“专业化”,是指从业人员经过多年的行业“专业化”磨砺并已取得显著成绩,既有丰富的物业管理实践经验,也有深厚的物业管理理论素养,并按照国家《物业管理条例》的规定持有国家认可的职业资格证书。由此,可以有效地解决目前物业管理市场存在的专业化、规范化程度低、企业公信力缺失、相关矛盾尖锐等问题,促使物业管理整个行业广从业人员素质及物业管理服务水平和质量的全面提高。

物业管理职业经理及其事务所的执业范围

参考国外注册物业管理职业经理制度,笔者建议注册物业管理职业经理及其事务所的执业范围应该包括:

(一)受聘于房地产开发企业开展物业管理前期管理服务业务,包括物业管理全托服务、物业管理顾问咨询服务等。

(二)受房地产开发企业或业主委员会委托,协助房地产开发企业或业主委员会选择具备专业能力和职业道德的物业管理企业或物业管理人员。

(三)受聘于业主委员会开展与物业管理相关的业务,包括物业管理全托服务、物业管理顾问咨询服务及受业主委员会委托对物业管理企业进行监督。

(四)受聘于业主委员会对项目进行监理,协助业主委员会选择保安、机电、维修、绿化、卫生等相关行业的专业公司,并受业主委员会委托监理专业公司的服务质量或提供相关服务。

(五)受物业管理企业或业主委员会委托,对物业管理服务质量进行评估鉴定。

(六)作为第三方见证物业管理企业或房地产开发企业与业主委员会之间签订物业服务合同及相关物业管理活动等。

(七)受聘于物业管理企业开展与物业管理相关的业务,包括物业管理全托服务、物业管理顾问咨询服务、参与物业管理项目招投标等。

(八)成立物业管理企业,包括物业管理经理事务所,开展与物业管理相关的业务,包括物业管理全托服务、物业管理顾问咨询服务、物业管理教育培训服务、参与物业管理项目招投标、物业管理企业和物业管理项目策划。

(九)对本人所在单位的物业管理项目进行管理服务的指导和监督。

(十)国家建设行政主管部门规定的其他业务。

作为注册物业管理职业经理,其执业范围应该不受物业规模和项目类别的限制。

作者单位:深圳市万厦居业有限公司

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