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物业租赁概述

时间:2018-12-12 12:53|来源:网络|编辑:秩名|点击:网友评论
 
  随着物业管理二、三级市场的发展,物业租赁管理将是物业管理公司重要的业务内容。通过物业管理者的努力,将会增加物业出租率,而且物业管理者的知名度亦可吸引客户,因此许多业主或投资者愿意将物业交给物业管理公司进行租赁管理。本章将介绍物业租赁的形式、租赁契约的构成要素和物业租赁管理的具体操作过程以及租约的编写内容与技巧。
 
第一节 物业租赁概述
  一、物业租赁的形式
  1.物业租赁的概念
  在业主或物业管理者(作为业主的代理人)为某种利益,授权租用者在规定的期限内占用物业的权利时,物业租赁便产生了。租赁以合同形式存在,合同权利被看作个人的财产权利。租赁合同规定了业主和租户双方的责任,租户只拥有暂时的物业占有权,而没有所有权。若非合同中的特殊条款限制,业主与租户都可以转换他们的权利,但即使权利转移,责任对象也不变。这就是为什么租约条款中必须申明,在未经所有者授权的情况下,租用者不得变卖、转租或将物业用作贷款抵押的原因。若业主在物业租金提高(升值)后转手卖掉,新的业主就不仅能得到房产,还享有租约契约中规定的权利和义务。
  2.物业租赁的形式
  (1)按物业租赁方式分。
  ①定期租赁。房产的定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。它包含确切的起租日期和结束日期,租期可以是一个星期,也可以是99年。当期限届满,租约自动失效而不需要预先声明,租用者必须把产权交还给物业所有者。定期租赁不因所有者或租赁者死亡而失去法律效力,即所有权益的归属形式不变。因为固定期限租赁有确切的终止日,因此如果业主希望通告租户租约期满搬迁,租约上必须注明截止日期。
  ②自动延期租赁。自动延期租赁又称周期性租赁,除非租约一方提出要中止合约,否则将自动续约。租约按周、月、年的周期延续,中止通知应与周期对应。租约中止的提前时间可以是一个月到六个月不等。该形式的租赁行为不因租约一方的死亡而失效。
  自动延期租赁可由双方根据协议达成,也可依法建立。当物业所有者与租赁者之间的租赁行为,在本期租赁期限到期时以相似的租赁条件自动延续时,协议就达成了。许多居住租约既包含定期租赁又包括延期租赁。一般开始于定期租赁(半年或一年),然后转为周期性租赁。
  周期性租赁是租用者按租赁手续所规定的期限已经到期,或租约中未指明租赁期限,租赁者依旧按原来的方式占用物业,并照常按期缴纳租金的租赁行为。在这种情况下,实际上租金的缴纳周期就自动延续到了下一期限,即如果租金是按月缴纳的,则延期也是按月进行的。从物业管理者的权益角度考虑,自动延期的延长期限最好是在最初的租约中明确地规定下来,如按月自动延续等。
  ③意愿租赁。意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权,意愿租赁的延续依赖双方的意愿。意愿租赁可以未经提前通知而随意中止,但一般的做法是提前以书面形式提出中止租赁的通知。与定期租赁不同的是,意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。
  ④强制占据租赁。强制占据租赁是指租户在租约到期时,在未经所有者许可的情况下强制地占用物业。此时,除非业主诉诸法律或租户自动搬离,否则物业将被继续占用。如果租户在租赁合同规定期限内没有将产权还给业主,所有者或其代理人(物业管理者)可以采取两种措施:一是不通知占用者就直接向法院提出诉讼,二是默许占用者的租用行为。当所有者接受对方缴纳的租金时,即表示默认对方在意愿租赁的模式下拥有对物业的租用权或租赁行为自动延续。物业管理者可以通过签订合法而详尽的租约来避免这一复杂棘手的问题。
  (2)按租金支付方式分。
  物业管理者通常采用的毛租、净租和百分比租赁三种形式,就是根据租金的计算和收缴的形式来分的。
  ①毛租。毛租有时又称连续租赁,是租用者按期支付一笔固定的租金,物业所有者负责支付源于物业的其他所有费用。水电等耗费通常由租用者支付,当然也可由双方预先商定。住宅租约通常采用毛租的形式。
  ②净租。净租租金要求租户除了支付规定的租金外,要额外支付物业费用的一部分甚至全部。净租通常在长期租赁中采用,租赁时间可达50年甚至更长。理论上净租金还可以有三种形式。在第一种形式下,租户除向业主支付租金外,还要负担水电费、房地产税和其他国家征收的费用。第二种形式下,租户除了负担第一种中所提及的各项费用外,还要支付房地产保险费用。第三种形式下,净租金内甚至要求租户负担物业维护和修缮等一切开销。
  实际操作中,三类净租金形式可以交迭使用,因为它们的不同仅仅在于在多大程度上支付额外的费用。因此,物业管理者就要在租约中明确地定义租约形式的具体内容。
  ③百分比租赁。百分比租赁通常也称为超出性租赁,常用于零售物业的租用。租用者除向所有者定期支付固定租金外,还要根据其超出预定销售量的部分,按百分比向所有者缴纳毛租金中的部分收入。
  大型购物中心或超市常常采用百分比租约。大型购物中心或超市的物业管理者要举办许多特别的展览,来最大范围地吸引潜在的购物者。如常举行新车、帆船或模型等展览来吸引顾客,使人们一旦为看展览而进入购物中心或超市时,就会进入租户的商铺购物,这就构成了一个双赢的局面。
  虽然百分比租金每月会被提升或被要求支付,但该部分的分成通常按年度计算兑现。租户支付的毛利润百分比随房屋的位置、性质以及经营种类和大的经济环境的不同而不同,有时悬殊甚大。
  业主的提成一般都要对租户毛收入的下限作规定,很少情况是不作任何规定的。业主为了保证其物业在出租过程中获得预期的经济收入,常在租约中订立有强制收回使用权的条款,该条款就确定了一个最低的租期内收入下限。当该限度在核算周期中未能达到时,所有者有权收回物业的使用权。另一种比较公平合理的做法是,当租用者未能完成条款中规定的最低租金时,可以另外追加费用以达到最低租金水平。
  二、租约的组成
  物业管理者应以书面的形式签订所有的租约,以保护业主的利益。租约也是一种合同,签约双方必须具备合法的身份以达成合约中的协议。一般来说,居住物业的租约要比工商物业或零售物业的租约简洁。租约的基本组成部分包括:
  1.签约双方的法定签名
  租约既是一份正规的合同,又意味着房地产权益的转移,因此租约上必须注明出租者和租赁者的姓名,并且要由物业所有者或其合法代表签名方能生效。当然,租约的签署权可由业主在物业管理合同中授予其物业管理者。在实践中,物业管理者应保证租赁一方在租约上签字后方能行使其对物业的使用权。如果租赁方属于公司或组织机构,租约的签署者应为租赁方法人,并且应在租约上加盖公章。
  2.物业的具体描述
  在签定合同时对租赁场所做精确的法律描述是至关重要的。如果出租对象是楼宇或公寓的一部分,租约应明确其所占空间的边界,如明确房间号和街道地址;但出租对象若是商业用房时,则需要在租约中附加所出租空间的楼面布置。为详细起见,租约中还要注明租户对楼梯、电梯、大堂、车道、道路享有的权限,以及被租房间的装饰、器具等项目及其状况和其他附属空间,如车库、储藏室、露台等的权限。在工商物业出租中,对物业描述的另一项内容是物业所有者将要为租户而进行的物业改造。例如要指明改造项目和所需要的费用分摊情况以及由哪一方实施改造。
  3.规定租期的条款
  租约中应明确租用期及其开始与截止日期,如可以叙述为:“租用期30年,起始日期200*年4月1日,截止日期203*年5月31日。”
  很多租约中还包含续租条款,就租户续租细节加以说明。续租细节包括租户提出续租的最迟期限、方式、向谁提出以及续租条件和租金追加额等。如下例:在第______条第______款规定的租用期限到期时,租户可以根据意愿提出续租,续租期为______年。本租赁合同中除以下需要更新的各条款外,其余均在续租期间继续有效。被更新的条款包括:续租期年租金为人民币______元,自新租期开始的第一个月第一日起按月支付。租户提出续租的请求必须在本租期到期的六个月以前以书面形式向物业所有者提出。
  由于续租条款对租户有利,业主一般在与租户达成续租协议时要求续租租金有较大的提高,提高的幅度起码要与物价涨幅持平。无限期续租必须在租约中写明。
  有的租约还允许租户在缴纳罚金的条件下提前中止租约。在工业租约中(尤其是在租户自建厂房的情况下),有时允许租户在租约到期时购买物业的全部产权。
  4.规定租金支付方式的条款
  租约中应注明租户租金的交付方式。无论毛租、净租还是百分比租赁,支付租金的时间和总数必须说明。如果租金是按平方米计算的,在租金计算时必须注明“每平方米/每年”等字样。
  5.取得物业实际占有权的条款
  在租约中,物业所有者必须保证租户对物业的实际占有权。如果在新租期开始时,物业仍被上期的租户占用,物业所有者或其代理人(物业管理公司)必须对占用者采取措施,且所有费用自负。若不注明,则如何实际获得物业的权利就可能是租户自己的事情,为避免日后发生纠纷,因此一般都要在租约中明确有关此方面的内容。
  6.调整租价的条款
  由于通货膨胀、税收等因素的影响,一般租约越长,业主的利益就越可能受到威胁,因此在原始租约中应规定特定的租价调节法,这一点非常重要。提高租金率的方法有以下几种:
  (1)渐进调整。
  在毛租和净租中,常见的调整租金的方法是用渐进调整(又称自动升级租约)法,即规定租金定期提高。例如,一幢办公楼第一、第二年的租金是100元/月平方米,第三年是150元/月平方米,第四年、第五年为200元/月平方米。在租约中可以这样描述:
  “租用者立据保证上述租用期内向物业所有者的指定的代理人——××物业管理公司缴纳租金,每租期人民币62000元整;租金为按月在每月第一日以前向所有者指定代理人——××物业管理公司缴纳。其中最初的六个月每个月人民币4000元,以后的四个月每月人民币6000元,最后的两个月每月人民币7000元。”
  (2)百分比租赁。
  百分比租赁中租金的调整是按租户经营收入的增长而增加的。
  (3)指数租赁。
  指数租赁是指以某种经济环境的宏观统计指数为依据,进行百分比租赁的调整方法,最常用的指数是消费价格指数和批发价格指数。指数资料应与租户的经营项目有关,可以从可信赖的独立机构中获取。对于办公楼宇、服务机构、经济组织、经纪人公司等业务组织的租户,可以用此方法。
  租价的调整频度和幅度由双方在租约拟订前商定。例如,租金数额可以确定为:基本租金4800元/月,调节租金与商品消费价格增长同步,即商品消费价格每增长1%,租金提高1%,依此,若第一年物价涨幅为6%,则下一年租金为5088元/月。
  (4)价格收缩条款。
  价格收缩条款是指租金价格的调整除了随经济指数变动外,还要考虑其他因素如工资水平、税率、水电费价格和物业运行开支等的变动,有升有降。当考虑物业运行费用时,租户仅增加负担超出预先确定开支的部分。预先确定开支的部分称为支出基点,超出部分被称为运行超支,该条款常见于办公租赁。
  (5)重估定价。
  重估定价就是在租约生效的一段时期(通常为5年)后,双方同意由独立评估人就当时市场价格对物业的租价重新评估并确定。
  7.承担不可预见费的条款
  一般来说,租约越长,出现无法预期的费用变化或其他不可预见的突发问题就越多。因此,租约中应该附有要求租户分担不可预见费的条款,以保护业主的利益。此外,租约中还要有租约的附加条款。
  8.规定物业用途的条款
  物业所有者在租约中要增加对物业用途加以限制的条款。例如,在办公物业租赁中可限制物业从事的业务类型,如“建议仅从事一般的保险代理业务,而不可涉及其他”或不得进行违法用途(如制假等),在公寓租约中可填加“只供居住不供商用”。
  此外对合租物业的,在租约中还要附加“物业管理公约”,各租户要共同遵守。
  9.规定转租和分租的条款
  转租是指租户将其对物业的所有权利转让给第三者,而分租是指租户将部分权利进行转让。多数租约是禁止上述行为的,除非经过所有者事先允许。如果租约中没有明确禁止转租或分租行为,租户就有权对其租用权进行转租或指派他用。这样可以确保业主对物业的控制权和对租户的选择权。
  10.承担灾祸损失的条款
  火灾损失、毁坏资产及赔偿等问题在租约中也应有明确的规定。任何由租户造成的对物业的损毁都必须由租户负责,对损毁的物业,业主有权中止租约,并保留对租户追究法律责任的权利。物业的毁损若不是由租户造成的,则租户有权中止租约,租户还可以让业主对物业进行修复并在以后的一定时间内免交租金。租户也可以空出不能使用的部分,并适当降低租金数额。
  11.租户责任条款
  租约中要规定租户的责任,包括要求租户及时修复由租户直接或间接造成的损坏;要求租户对所有管道、电梯和其他设备进行规范操作;不得故意毁坏物业的任何部分并防止他人破坏;不得妨碍其他租户对安静
环境的要求等责任。
  12.租户对物业改造的条款
  租户在未经业主或其代理人(物业管理公司)书面允许的条件下,不得对物业结构作任何改动。多数租户自行进行的对物业的改造将被作为物业的附属物而成为所有者物业的一部分。但商业和工业物业则一般容许租户为了生产经营的需要而进行自行改造,这些改造部分就属于租户自己的资产。因此,在租户能够恢复物业本来面貌的条件下,可以在租期结束时将其移走。但要注意,在租约中对租户移走自有改造部分的措辞的微小差别就可能造成不同的后果。例如,一个长期租用的租户在初次租赁时做了部分装修,在第三个租赁期他搬走了,而条款现在只要求恢复到租赁初期的状态;此时,租户只要恢复到上一次租赁时的装修情形即可,而第一次租赁时的装修他可以不管,可不再恢复,这时业主不得不承担再装修的费用。
  13.规定保证金的条款
  租约还应该包含租户缴纳保证金和保证金归还条件等内容。保证金可以是现金、支票、转让的票据等。在租期结束,业主或物业管理者应归还租户保证金,若需要扣留,必须指出租户对自己物业造成的损失。
  14.规定业主职责的条款
  (1)账单与通知单的及时送达。
  租约上应注明业主或其代理人(物业管理公司)通过邮寄或递送的方式在适当时间及时向租户发送有关通知或账单。
  (2)保障租户的隐私权。
  保障租户的充分隐私权是业主的职责,为此租约条款中应注明:限制业主和物业管理者随便进入租户所租用的物业内,紧急情况、必要的维修需要以及临近租赁期满除外。如果物业被拍卖,条款中就应允许购买者参观物业。
  对商业与工业物业,为保证所有者对物业监督的合法性,物业管理者应保留随意出入并巡视物业的权利,以便随时发现对物业的滥用行为和未经允许的增建或改建。精明的物业管理者还可以从巡视中发现租用公司的经营情况。
  (3)物业的维护。
  租约中还应该规定业主对物业维护所负的责任。一般要求业主负责所有必须的维修事务,业主一般通过物业管理公司来维护电梯系统、水电设施和排污系统等设施的良好状态,以保证使用。此外,业主还要通过物业管理者提供诸如公共区域的管理、保洁等一系列服务。
  如果业主对提供物业维护和其他服务确有困难的,物业管理公司在草拟租约中应尽量减轻业主在这些方面的责任。当然如果业主将物业变卖,则除了将保证金交还或移交给新业主外,其对该物业不再负任何责任。
  15.关于索赔的规定条款
  (1)业主失责时的租户索赔。
  ①业主违约。租约中应注明如果业主或物业管理者未能履行租约规定的责任,租户可以因违约造成的损失中止租约并提出赔偿的诉讼请求。
  ②未按期缴纳被租用物业。有时业主由于前租户未能空出物业或因维修、改建工程未能及时完成等原因,而拖延交付物业使用权。在这种情况下,如果租户未能在租期开始时获得所租物业的相应权利,可以拒付租金或中止租约,也可通过法律手段获得相应的权利,要求业主赔付由此造成的损失和律师费用。因此,物业管理者在签约时应留有余地,在租约中写明允许业主在必要时推迟交付被租物业,以使租户在容许的推迟期限内不中止租约或采取其他行动,容许租户在实际租用开始后再计算租金等。租约中可以这样表述:
  “在租期开始时,业主可能因不可控制原因而未能实质地向租户交付物业的使用权。这种事件的发生并不对租户造成损失,也不能影响租约其他条款和租约的有效性。但业主要放弃租金直至租户获得对物业的实际使用权。”
  ③未能提供租约规定的服务。如果业主未能向租户提供必要的服务,如不能正常地供热、供水或提供其他设施,以及没有对物业提供必要的维护而使物业无法正常使用等,租户有权要求中止租约,放弃对物业的租用。因此为了业主的利益,租约中应要求租户在业主的服务未提供时,向业主提出书面通知并给予一定的恢复被中断服务的时间。
  (2)租户过失时的业主索赔。
  因租户过失而引起的业主索赔情况如下:
  ①租户违约。若租户违反租约合同,租户将失去租约权利,还要赔偿业主的损失。一般租约中规定业主应在规定时期内书面通知租户,责令其修正。如果租户对所造成的损失未采取必要的手段加以修复,业主或物业管理公司有权自行对物业受到损害部分进行必要修复,所需的材料与人工费应由租户承担,并在下个租
 
金缴纳期一并缴纳。如果租户选择中止租赁,租户应立即支付所需维修费用。
  ②驱逐诉讼。如果租户拒交房租和租约中规定的分摊费用、利用物业从事非法活动以及租约中止后不搬出或实施破坏等,业主可以给予对方通知后,提出诉讼要求并收回物业,这个过程就叫驱逐诉讼或执行驱逐行为。
  ③失职。这一条款是指如果租户不缴纳租金,业主或物业管理者可以中止租赁。
  ④破产。业主在签约时就要确定租户如宣布破产时应采取的措施,并写入租约条款中。
  ⑤违法行为。租约中应明确列入禁止租户违法行为的条款。
 
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