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物业管理用房所有权归谁

时间:2018-12-12 16:14|来源:网络|编辑:秩名|点击:网友评论
        家住河北区某公寓的张女士,心里一是有这样一个疑问:小区内一期的4、5号楼之间有两间房子,面积很大,但不像是住宅。“就在我们小区一期的4、5号楼之间,位置很显眼。那么大的两间房子是做什么用的呢?这些面积是不是要公摊给我们这些业主呢?人们常说房屋公摊,究竟该摊些什么呢?”张女士疑惑地问。

●业主声音

“神秘”房子惹人瞩目

    8月11日,记者来到该公寓。进入小区后,4号楼一层的东面迎面出现一个铁门,门上挂了3把锁,但由于屋内有人,门虚掩着。推开大门,大约40多平方米的一个空间,室内很暗,只点了一个9瓦左右的灯泡,里面放置了一些电缆和机器。在屋内的拐角处有一个小门,推开小门,大约有30平方米左右。透过室内一扇仅有的窗户,记者看到,这里正对小区的车库,从这个角度整个小区的环境一览无遗。预计这里大约是做保安室的用处。

    由于在这间屋子里始终没有看到负责人,于是记者向周围的群众进行了解。业主王大爷告诉记者,这间屋子空置了很长时间,业主委员会几次协调希望能将房子要回来但是都没有成功。张大爷说:“小区到现在入住都5、6年了,这房子一直没有说法。它最早是开发商从我们这里暂借的,我觉得这间房子应该是我们业主的。但是现在他们这里也没有人来,物业也在小区正门重新盖了间亭子,这个应该退还给我们才对。我们业主委员想用这里做一个活动中心,几次和他们交涉,他们都不同意。”

    张女士告诉记者:“关于这两间房子,我们已经和物业扯皮很久了。如果他们确实用于物业公司的管理人员使用,我们也没有意见,可是现在事实明显不是那么回事。房子里面成了物业公司的仓库,而我们业主的权利根本无法保障。原先我们买房子的时候,承诺我们这里会有小区的活动室,可是现在我们想将他们废弃的房子要过来用于活动他们也不同意。这明明是属于我们业主的房子,他们为什么不退还给我们?”

●     物业声音

物业用房业主无权讨要

    随后,记者走访了该公寓的物业。从物业公司了解到,这几间房是小区以后的物业用房。因为现在各项配置设施还未到位,开发商还在与新的物业公司协商,所以短期内物业公司还无法搬到这里。一位工作人员介绍:“这几间房子是未来物业管理用房。并不是我们私自侵占了业主的房子。以前物业公司不合作了,现在开发商还在和新的物业进行协商。等到他们谈妥之后,物业公司会搬到这里办公,以后居民的物业、采暖等问题都将在这解决。”

    对于小区正门的新盖亭子,该工作人员解释说:“那个保安亭只是保安的地方,并不是物业公司的全部,物业其它的办公人员不可能在那里办公。这两间房子是开发商当初专门留下来给物业做办公用途的,物业公司没进来,并不代表他们的房子就可以随便交给别人。业主委员会讨要这间房子没有道理。本来,这两间房面积不会计入业主的公摊面积。”

  ●律师说法

物业用房属业主共有

    “物业用房属于业主共同拥有。”张盈律师事务所律师李东光表示,“为整个小区服务的物业管理用房不应由业主分摊物业管理用房按照规定所有建筑的千分之三,所有权属于业主共有。归属权不是开发商说了算。无论这两间房子是否计入公摊面积,开发商也无权占有物业管理用房。对于张女士提出的其它公摊计算方法,具体的分摊项目在合同中一般都有规定。”

    记者了解到,宇阳公寓的购房合同上,没有写明具体的分摊项目,即是在附件中也没有相关的内容。

    那么,在合同中没有规定公摊内容,在法律上应如何界定呢?

天津锐特律师事务所的沈律师认为:“公摊面积的构成即使在附件中没有具体规定,但仍然有效,并不是开发商说了算。因为关于公摊面积的构成在《房产测量规范》中是有规定的,公摊面积的大小是由专业房屋测量机构确定的,开发商没有权利增减。”

●物业协会声音

  公摊的计算另有明确规定

    河北区物业管理协会负责人表示,开发商无权占用小区的两间房。同时,针对张女士提出的关于公摊面积如何确定的问题。物业协会负责人告诉记者2000年8月1日开始实施的国家标准《房产测量规范》,对公摊做出了明确规定,张女士可以根据规定看看自己是否为不计入公摊面积的部分“买单”。“一般而言,可分摊的公用建筑面积为:1、大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室,以及为整幢楼服务的公共用房、物业管理用房、专用设备用房等;2、每套房子与公用建筑空间之间的分隔墙及外墙,为墙体面积水平投影面积的一半。”

    该负责人同时表示:“同时,该规范也规定了有些面积是不应计入公摊面积的,如仓库、机动车库、非机动车库、车道;作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间;售房单位自营、自用的房屋;为多幢房屋服务的警卫室、管理(包括物业管理)用房。如果,张女士所住的宇阳公寓的这几间房子是作为以后小区的整体物业管理用房的话,那么按照规范则,这几间房子不能计入业主的公摊面积。”

温馨提示:

公摊认知三大误区

  误区一

  公摊系数=单套公摊面积/单套建筑面积。而实际上应是:公摊系数=共有建筑面积/所有套内建筑面积之和。2002年4月,建设部颁布的《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》中,明确了公摊面积的计算办法。公摊面积的计算方法是:每户分摊的公用面积=公用建筑面积分摊系数×每户套内建筑面积。

  误区二

公摊越小越好。很多购房者认为公摊的大小,直接关乎自己所买房子是否实惠,因此对公摊数特别敏感。公摊面积过大,房屋性价比降低;公摊面积过小,则居住舒适度降低。事实上,1梯多户、楼道宽度狭窄及入户大厅的狭小都会给业主造成压抑的感觉,影响房屋的舒适度。购房者应在舒适度与性价比间寻求一个平衡的尺度,才是对公摊的正确判断。

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