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公寓别墅物业管理

时间:2018-12-14 20:20|来源:网络|编辑:admin|点击:网友评论
 一、公寓别墅管理的概念
  (一)公寓
  公寓是比普通居民住宅高一个档次的居住场所,其主要居住者是境外来华工作人员、经 商办事机构的常驻人员、三资企业外方的工作人员以及国内少数高薪阶层、有产阶层中的部分人员等。
  公寓一般由专门的物业管理公司进行专业化管理,收费较高,目前国家尚无统一收费标 准,收费价格一般由业主和用户与物业管理公司协商确定。
  虽然公寓目前占我国城镇居住面积比例比较小,但从长远看是我国城镇建设发展的方向 。随着我国生产力的发展,人们物质文化生活水平的提高,以及人们生活习惯的改变,公寓的需求量必然越来越大,要求居住的标准和环境亦必然越来越高,对物业管理的档次也会有 更高的要求。
  (二)别墅
  别墅是我国目前最高档次的居住场所,一般是两层或三层小楼、独门独院。其特点是建 筑档次高,设施设备配套,功能齐全;管理收费多,服务周全。一般是几十栋或上百栋、几百栋建在一个区域,形成群体,规模化管理,优质服务。
  我国目前别墅占的比例很小,主要是为来华工作的国外高级人员、经商的老板、高级雇 员,国内少数明星、名家、名人以及有产阶层中的高收入者等。一栋别墅造价少则几十万、上百万人民币,多的几百万人民币。
  别墅虽然有其存在、发展的客观必要,但终究是为极少数人提供享受的,不是我国房地 产大规模发展的方向,因此也不是我国物业管理的主体部分。
  我国商务物业建筑和管理起步较晚,是改革开放后,随着市场经济的发展,房地产被确 认为商品之后,全国广大城镇高档建筑迅猛发展而兴起的,时间短,缺乏经验。但相信随着生产力的提高,人们物质文化生活水平的不断提高,今后我国商务物业的建设和管理,一定 会有一个更快的发展和提高。
  二、公寓的特征
  (一)建筑档次高,硬件设施齐备
  我国目前新建高档公寓,一般是按规定在“统一规划,综合开发”的原则下进行开发建 设的,其设计规范,设备设施配套;专业化施工,主要设备和关键原材料进口,其建筑档次与其他商务物业基本相同。不过公寓为能使业主和用户居住更舒适、方便,在设计、硬件配 备和装修上更具匠心,如:
  1.设计在讲求质量,延长寿命,确保安全,提高使用效率的基础上,充分考虑用户的舒适方便,体现对人的关怀。框架式,大开间;在房间的安排上,讲究户外自然采光,客厅面 积大,可按用户的意愿调整分割装修,适用性强。
  2.居住面积大。公寓每户的居住面积比普通居民住宅小区每户的居住面积大得多,据统计分析,一般比例大约是1:1.5~1:2。因此居住起来宽敞舒适。
  3.硬件配备齐。公寓除与普通居民住宅一样供水、电、暖、煤气,通讯、电视天线外,还供应有热水,有的还设有中央空调。层次较高的还配有家用电器,如彩电、冰箱;家具, 如床、沙发、写字台、桌椅板凳;厨具,如灶具、炊具、餐具等。
  要说明的是,由于我国公寓建设起步较晚,目前在硬件配备上很不统一,有多有少,还 有待于进一步发展和规范。
  (二)客户相对稳定,服务周期长
  我国公寓从目前实际情况看,开发商一般是采用出售或出租两种方式进行经营管理。因 此,其业主和客户都相对比较稳定,较少变化,流动性较小。
  1.服务周期长。公寓的物业管理除与智能化的写字楼相似之处外,其主要特征是管理服务周期长,一天24小时,从早到晚,从白天到晚上,每时每刻都有人住、有人进出;物业管 理要不间断地进行管理与服务。不像写字楼上班时间人员集中,流动性大;下班后,人走楼空;物业管理只留少数人值班就可以了。
  2.管理服务对象较为复杂,不像写字楼管理服务主要对象是工作人员,公寓内居住的是一家一户、几代人,有老有小,衣食住行,饮食起居,时时刻刻,年年月月,都要管理好, 都要服务好。人员层次不一,无形中增大了管理服务的难度。
  (三)管理要求严,服务层次高
  公寓客户对居住条件和环境要求比较高。因此,对物业管理的要求也高的,特别是保安 、保洁和服务等方面:要保证住户安全,进出口设有保安值班岗位,非居住人员不得入内,来客要进行登记,征得主人同意后,方可入内。卫生保洁也像智能化写字楼一样,按规范要 求,不断地进行清扫、擦洗,进行环境绿化,努力为住户创造出一个安全、静雅、优美、温馨的良好生活环境。
  在方便住户,搞好服务上,要举办各种服务项目,如:购物中心、餐饮、洗衣、文化娱 乐、代定报刊杂志等项目。

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