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别墅物业管理

时间:2018-12-14 20:24|来源:网络|编辑:admin|点击:网友评论
  一、别墅的特征
        1.别墅的群体性。别墅的突出特征之一是群体建筑,一般是几十栋、上百栋,统一设计,统一施工,构成群体,形成规模,自成体系。
        2.占地多、面积大是其第二个特征。
        3.楼层少,每户占用土地面积大,一般是一、二层,最多不超过三层的小楼,建筑面积一般在200~400平方米之间。
        二、别墅的特性
        (一)建筑档次高设备设施齐备
        别墅在建筑档次和设备设施配套上除与写字楼、公寓等相同处之外,其主要特性是:
        1.框架式结构,2~3层,防震性能好,安全系数大,保证业主或用户使用安全可靠。
        2.主要建筑用材料,特别是装饰材料主要是进口,如钢材、铝带、胶合板、涂料、卫生洁具、家用电器等。
        3.配套设施齐备,从衣、食、住、行,到吃、喝、玩、乐,从设计到施工,均为业主或用户居住安全、生活舒适、方便进行了全面安排和考虑。
        4.环境优美,由于别墅占用土地面积大,每户都是独门独院,空闲面积多,为绿化环境提供了条件,一般有山(或营造人工假山),有水,丛林簇拥,片片绿地,乃至鸟语花香。
        (二)住户层次高
        在我国目前(将来恐怕也是如此)能够买得起或租住得起别墅的,是极少数人,而决非一般工薪阶层或普通老百姓。据了解目前在北京要购买一栋别墅,少则几十万、上百万人民币
      ,多的几百万人民币,最高的则要上千万人民币。即使租住,建筑平方米每日租金也在人民币16元以上。因此,凡能购买或租住得起的,都是有钱的人。而有大钱的人一般都是(个别
      的除外)文化层次和社会经济地位较高,对居住条件和居住环境比较讲究,自然对物业管理和服务要求较高。
        (三)物业管理和服务要求高
        正是由于客户层次高,所以对物业管理的档次要求也相应高。因为有钱,更容易引起坏
      人的注意。因此,物业管理必须从高标准、严要求出发,特别是消防保安方面、环境绿化方面和多种项目服务方面等,要有可靠的保证,要实行封闭式管理。
        (四)物业管理收费标准高
        我国目前物业管理收费标准,只有居民小区,国家及各级政府房地产主管部门都做了具
      体规定。北京市政府1996年制定的《委托管理收费标准》中,对普通居民住宅收费标准做了
      明确规定。而商务物业,如:写字楼、公寓、酒店、别墅等,国家目前尚未做出具体规定,一般是由委托方与受托方共同协商确定。从目前北京市实际情况看,三星级及其以上物业,
      收取管理费大体在人民币16~40元/(平方米·月),而以公寓收费最高。
        三、别墅的物业管理
        (一)物业管理的指导思想与原则
        1.指导思想
        别墅物业管理的指导思想是:
        (1)有利于加强别墅的管理,保证住户的人身、财产安全,生活方便舒适,物业保值增值。
        (2)有利于物业管理公司自身的发展。
        (3)有利于为物业管理公司股东创造一定的经济效益。
        2.原则
        物业管理的原则是:全心全意为业主服务,一切从有利于业主和用户的角度出发,搞好 各项管理和服务工作。
        (二)别墅物业管理的关键性
        根据上述别墅的特征与特性以及管理的指导思想和原则,别墅的物业管理与服务,除了
与写字楼、公寓等相同之处外,应重点做好以下几个方面的管理与服务工作:
        1.要特别抓好消防与保安工作
        前面我们已经讲过,能够购买得起或租住得起别墅的一般都是有钱的人、社会经济地位
      比较高的人。因为有钱、因为社会经济地位比较高,财产比较多,就更容易引起坏人的注意。因此,物业管理应特别突出加强消防与保安管理工作,要实行封闭式管理,24小时全面巡
      逻、全面监控;对进出的人员进行监视,外来人员一律实行登记制度,对来访客人,还要电话征得住户同意后,方可放入。要采取一切有效措施,确保住户的人身、财产安全。
        2.要搞好环境绿化工作
        一般居住在别墅群里的住户,绝不仅仅是解决居住的问题,而是讲求享受,除了要求要
      有一个安全的居住条件外,还要求有一个清静、优美的生活环境。因为一般别墅都是2~3层
      小楼,独门独院,楼前房后空地很多,如:位于北京东北郊温榆河畔的丽京花园别墅,占地
      20万平方米,建有389套别墅,平均每套占地514平方米。而园内建有人工湖泊水域面积高达
      6500平方米;绿化面积占总建筑面积的60%,人均占有绿地110平方米。给环境绿化提供了
      前提条件。因此,物业管理应特别注意搞好环境绿化工作,为住户创造出一个花园式的居住环境,使栋栋别墅,掩映于绿荫丛中,处处鸟语花香。
        3.搞好全方位服务
        为方便住户,物业管理要在保证设备设施安全正常运行、卫生保洁达到标准要求、礼貌
      服务符合规定标准的前提下,搞好多种服务,如:通讯、商业网点、餐饮、康乐、各项体育场所、学校、代订报纸、代购物、代送子女上学等。

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